Faut-il vendre son meublé de tourisme en 2026 ?

Non, pas systématiquement. La réglementation de la location courte durée s'est durcie avec la loi Le Meur du 19 novembre 2024, et la question est légitime. Mais la bonne réponse dépend de quatre facteurs propres à votre situation : votre fiscalité réelle après la réforme, la position de votre copropriété, les règles de votre commune et l'état énergétique du logement. Cet article passe chaque facteur en revue, puis propose une grille de décision en trois issues : garder, adapter ou vendre. Un mot de vocabulaire avant de commencer : le meublé de tourisme est le nom légal de tout logement loué en courte durée à une clientèle de passage, le "Airbnb" du langage courant.

Ce qui a réellement changé depuis 2025

Les revenus : le micro-BIC raboté pour les meublés non classés

Pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, le régime micro-BIC des meublés de tourisme non classés est aligné sur celui de la location nue : abattement de 30 % et plafond de recettes de 15 000 euros par an, contre 50 % et 77 700 euros auparavant. Les meublés classés conservent un abattement de 50 %, avec un plafond porté à 83 600 euros en 2026. Concrètement, pour 20 000 euros de recettes, la base imposable passe de 10 000 euros à 14 000 euros si le bien n'est pas classé : un surcoût d'impôt réel, mais rarement de nature à effacer à lui seul la rentabilité d'une exploitation qui fonctionne. Deux parades existent : faire classer le bien, ou passer au régime réel pour déduire les charges effectives et les amortissements. Avant de conclure que la fiscalité condamne la location saisonnière, faites le calcul sur vos propres chiffres.

La revente : les amortissements désormais réintégrés

Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels, et les meublés de tourisme sont concernés. Les loueurs au micro-BIC ne sont pas touchés, faute d'amortissements pratiqués. Nuance importante : les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer, avec une exonération d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Attendre peut donc, selon les cas, réduire la facture. Notre article sur la Fiscalité de la vente d'un meublé de tourisme : plus-value, LMNP, LMP et société détaille les calculs.

L'enregistrement national, obligatoire depuis le 20 mai 2026

Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être enregistré via un téléservice national, et le numéro obtenu doit figurer sur les annonces publiées sur Airbnb, Booking ou Abritel. Le défaut d'enregistrement expose à une amende pouvant atteindre 10 000 euros, une fausse déclaration à 20 000 euros, et la mairie peut suspendre le numéro d'un logement insalubre et faire retirer l'annonce. C'est une formalité, pas un motif de vente. C'est en revanche un signal : l'activité devient traçable et contrôlée sur tout le territoire, là où de nombreuses communes n'imposaient jusqu'ici aucune formalité.

Copropriété et commune : les vrais pouvoirs de blocage

C'est ici que se joue l'essentiel. Certaines copropriétés peuvent désormais interdire les meublés de tourisme par un vote à la majorité des deux tiers, là où l'unanimité était requise. Le dispositif, validé par le Conseil constitutionnel en mars 2026, est toutefois strictement encadré par des conditions cumulatives : le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots d'habitation (la clause dite d'habitation bourgeoise), seuls les lots constituant des résidences secondaires peuvent être visés, et seule la location de courte durée est concernée, la location à l'année restant possible. La portée exacte d'une clause (simple ou exclusive, destination de l'immeuble) et la qualification de l'activité sont des questions techniques, déjà disputées devant les tribunaux : faites analyser votre règlement par un avocat spécialisé avant de conclure que votre bien est menacé, ou qu'il ne l'est pas. Tout loueur doit par ailleurs informer son syndic. Côté communes, la loi étend l'autorisation de changement d'usage à toute commune sur simple délibération motivée et permet des quotas. Quant à la résidence principale, occupée par définition au moins huit mois par an, elle reste louable dans la limite de 120 jours par an, un plafond que les communes réglementées peuvent abaisser jusqu'à 90 jours. Un bien dont l'exploitation peut être restreinte demain porte un risque que tout acheteur intégrera dans son prix.

Le DPE de la location courte durée entre dans la partie

Les meublés de tourisme rejoignent progressivement les exigences énergétiques du parc locatif classique : les nouveaux meublés en zone tendue sont déjà soumis à un niveau minimal de DPE, et l'ensemble des meublés devra atteindre au moins la classe D d'ici 2034. La mairie peut exiger la présentation du DPE, sous peine d'une amende pouvant atteindre 5 000 euros. Pour un logement classé F ou G, la vraie question est économique : le coût des travaux rapporté à ce que génère l'exploitation.

La grille de décision : garder, adapter ou vendre

Les signaux qui plaident pour garder, en adaptant

Votre bien est classé, ou classable pour quelques centaines d'euros, ce qui restaure un abattement de 50 % et un plafond confortable. Vous êtes en maison individuelle, ou dans une copropriété sans clause d'habitation bourgeoise ni assemblée hostile. Votre commune n'a annoncé ni quota ni durcissement. Le DPE est correct, ou améliorable à coût raisonnable. Et surtout, la rentabilité nette après réforme reste supérieure à ce que donnerait une location à l'année. Enfin, ce mode de location vous convient encore sur le plan personnel : la gestion et l'entretien demandent du temps et de l'énergie, et l'équation n'est jamais purement financière. Dans ce cas, adapter suffit : classement, passage au régime réel, éventuellement un mix avec de la location moyenne durée hors saison.

Les signaux qui plaident pour vendre

Une interdiction est envisagée ou votée dans votre copropriété : le risque d'arrêt forcé de l'exploitation est réel. Le DPE est F ou G et les travaux sont hors de proportion avec les revenus. Votre modèle reposait entièrement sur le micro-BIC non classé et vous ne souhaitez ni classer ni passer au réel. Votre commune resserre la vis : quotas, plafond à 90 jours, secteurs réservés à la résidence principale. Ou, simplement, la gestion vous pèse et votre capital serait plus utile ailleurs. Un principe si plusieurs signaux s'additionnent : mieux vaut vendre pendant que le bien tourne, avec un historique complet et une exploitation démontrable, qu'après une interdiction. Un meublé à l'arrêt se vend au prix des murs ; un actif en exploitation peut se vendre sur ses revenus.

Si vous vendez : vendez un actif qui tourne, pas un logement vide

Le paradoxe du marché actuel : la réglementation inquiète, donc les biens en règle se distinguent d'autant plus. Un meublé classé, enregistré, au DPE conforme, avec 24 à 36 mois de revenus documentés sur Airbnb, Booking ou Abritel, est exactement ce que recherchent les acheteurs investisseurs, qui veulent des revenus vérifiables et un cadre réglementaire sécurisé. Continuez d'exploiter pendant la vente, constituez le dossier complet et faites vérifier vos chiffres : notre guide de la vente d'un Airbnb ou d'un meublé de tourisme détaille la méthode, et notre article sur la valorisation par la rentabilité explique comment ces revenus se traduisent en prix.

S'entourer avant de décider

La décision de garder, d'adapter ou de vendre ne se réduit pas à la fiscalité : elle intègre le temps et l'énergie que vous coûte la gestion, votre horizon d'investissement, la conjoncture économique (taux d'intérêt, rendement de l'épargne, prix de l'immobilier) et vos autres projets. Avant une décision de cette importance, entourez-vous d'experts : expert-comptable, avocat, spécialiste de la location courte durée, agence spécialisée dans la vente de meublés de tourisme. Et commencez par un chiffre : ce que vaut réellement votre bien avec son exploitation. Blue & Bricks établit cette valeur à partir de vos données d'exploitation et de votre situation réglementaire, avec un audit sur 53 critères.

Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement. Chaque situation est spécifique : rapprochez-vous d'un professionnel (expert-comptable, notaire, conseil).

À propos de l'auteur

Léonard Draperon

Cofondateur de Blue & Bricks

Léonard Draperon, cofondateur de Blue & Bricks. Analyste financier de formation, spécialisé dans la cession d'entreprises, il applique à la location courte durée la rigueur d'analyse qu'on réserve d'ordinaire aux transactions d'entreprise. Parce qu'un bien exploité est avant tout une activité économique. Il est lui-même investisseur dans plusieurs biens exploités en location courte durée sur la côte Atlantique.

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